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“以房养老”靠谱吗?

时间:2013-10-9 9:09:19 点击:

  核心提示:以房养老社保不力下的馊主意  在现在官场流行的“政绩创新”氛围下,习惯在办公室喝喝茶翻翻报的官员们,经常会时不时的搞出一些“语不惊人死不休”的“惊人创举”。这两天,南京市民政局在其发布的《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》提及的“以房养老”,就是最新的“生动案例”。  以房养老作为一些发达国家常见...
 以房养老社保不力下的馊主意


  在现在官场流行的“政绩创新”氛围下,习惯在办公室喝喝茶翻翻报的官员们,经常会时不时的搞出一些“语不惊人死不休”的“惊人创举”。这两天,南京市民政局在其发布的《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》提及的“以房养老”,就是最新的“生动案例”。


  以房养老作为一些发达国家常见的一种养老模式,“引荐”到我国并不是什么新鲜事。首任劳动和社会保障部部长郑斯林到龄“转行”到全国政协后,在2007年全国的两会上就提出此方案。当年,上海市就曾试推过“以房养老”,但终因参加者寡和各种条件所限,2年后被迫停办。其实,南京民政部门这次也是第二次提出以房养老。早在2005年,它就“率先创立‘以房养老南京模式’”。但尽管就是以一个老年公寓的试点,最后还是不了了之,老年公寓由民政管理转为个体经营。这些失败的“前车之鉴”,南京市民政部门不该忘记。该市老龄办的负责人在谈起上海市这方面的教训时,说因为人的寿命和房价长期走势都难以预测,使保险机构、银行和市民都“有所顾虑”。但南京民政部门自己似乎忘了,当他们再次喊出“以房养老”的口号时,制约其发展的“各方顾虑”消除了吗!


  实际上,在中国推行以房养老最大的障碍,既不是南京民政部门所述的“各方顾虑”,也不是一些门外汉所称的“房屋产权只有70年”的“现实羁绊”(根据 《物权法》的相关规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期),而是中国房地产市场和居民住房落后现状的严酷现实。


  众所周知,在现在的高房价下,七八成的城镇居民买不起房。很多市民都是生活在父母福利分房时代所取得的老屋下。对普通人家来说,如果老辈把现有住房拿出去以房养老,绝大多数小辈就无法靠自己的力量买得起基本的体面住房。这意味着,如果真的推行所谓的以房养老,数以亿计的普通百姓的子女,将成为新的无房户。不是流落街头,就是要指望政府提供更多的廉租房或公租房,来解决起码的居住问题。但现实是,政府所能提供的保障房,连目前同样数以亿计的住房困难群体都难以满足,怎么又能扛得起一下子新增出来的数以亿计的无房户住房问题呢!


  国外推行以房养老,有两个基本的前提。首先,相对于收入来说,他们的房价的水平并不高。一般家庭6年以内的全部收入,就可以买得到一套一二百平米装修好的现代住房;二是他们的人均住房水平都比较高,不少发达国家达到了人均六七十平米以上。这些就使得年轻人完全可以通过自己的努力,而不是仰仗父辈所拥有的“祖屋”,就可以买得起、住得好房。父母把其住房“以房养老“后,一般也不会使子女“住无所居”。


  而中国则完全不同。在众多大中城市,一套普通的小康住房,要花去一般居民家庭20多年的全部收入所得。对于普通人家来说,父辈拿房去以房养老,小辈就无能力再去买房。从国家统计局和住建部的数据中可以得知,我国城镇居民的人均住房面积只有20平米左右,全国城镇还有一两亿以“新市民”为主的中低收入者是无房户。如此低的住房水平,也使普通百姓无法对现有住房进行“切割”,进行所谓的一半用来以房养老,一半用于小辈的居住。上亿的无房户,更是无房可抵。在这样的基本国情下,奢谈以房养老,只能是民政部门一厢情愿的馊主意。


  作为负责社会福利保障的民政部门,之所以不遗余力的再三要推出所谓的以房养老,这其中最大的背景,就是政府在养老保险上的投入严重不足。养老保险双轨制表明,只有少数拿着高额退休金的公务员阶层可以过着衣食无忧的中等生活,而大多数普通企业退休职工,养老金只有退休公务员的几分之一,他们只能生活在中低水平之下。而这些同样是新中国的建设者,不计报酬和代价为国家贡献了一辈子。老了退休后,国家却给不了他们体面足额的退休收入。在这样的情况下,作为社保政府主管的民政部门,反而号召推广所谓的以房养老,本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。说得不好听,就是用一个窟窿来填另外一个窟窿。如果真的这样做,只能是制造社会问题的更大窟窿,给维稳增添新的巨大难题。


  要真正上解决普通百姓养老金不足的问题,政府和民政部门要做的,不是“以房养老”这类窥视老百姓“荷包”的馊主意,而是如何从根本上来提高政府在社会养老保障上的投入。让普通国民而不是少数有权阶层,实实在在的分享改革和社会发展的成果。


       试点以房养老须多摸一会儿石头

  摘要:“以房养老”,也叫住房反向抵押,贷款人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式试点业务。



  “以房养老”,也叫住房反向抵押,贷款人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式试点业务。 


  以房养老通俗意义上就是有这种意愿的老年人,将自有房产以“抵押”方式向银行或养老机构获取养老金,以保障老有所养,这是比较新颖的一种养老模式,以试点方式探索实践是社会发展的必然。但作为理念上可行,实践中在我国又没有任何前车之鉴的情况下,即使是试点试行也尤需审慎。


  在我国推行“以房养老”障碍颇多。一者,社会观念的问题。老人采取以房养老模式,老人和子女都可能承受“社会道德”方面的风险,如果一个试点仅有极小人群参与的话,试点的普适性和推广性就值得考虑。二者,国外有着更为完善的金融贷款、担保、资产评估等机构,国外无论是机构或个人的信用系统更为完善和健全。这不仅方便“以房养老”模式的申请和办理,也因为风险较小而让相关机构乐于参与。仅以南京市一地而言,个人信用体系远未完善,再考虑到地域交流、经济往来因素,“以房养老”模式执行起来的漏洞不可忽视。


  在无法解决诸多障碍的情况下,即使是一个试点推行和操作也会面临诸多难题,“试点”的结论和经验有没有推广价值就值得考量。因此,即使是南京市有关方面敢于充当第一个吃螃蟹的人,在笔者看来也应首先充分考虑本地实际,在先行健全和完善配套性制度措施之后,再行“试”。试点的性质决定了,在不可能完全保证“试点”决策的正确性和科学性的情况下,就需要多一些民意征询、更多一些专业机构专家群体参与的探讨评估,更多一些“摸石头”的时间。


  由于参加“以房养老”改革实践的老年人群体,有着更为明显的特殊性。他们大多是因生活无着、无子女赡养等特殊原因才参与“以房养老”模式的,这部分人群的权益更应得到保证,给予他们的“风险”理应降到最低。从这个意义上分析,试点方案不达到极为成熟完善的时机,推行上就宁肯慢些和稳妥些。


以房养老拿来主义或遭水土不服


 到2015年,南京60岁及以上常住老年人口将超过150万人,其中80岁及以上高龄老人将超过20万人,占老年人口的13.75%。如何面对人口老龄化?日前,南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》,明确鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构,开展“以房养老”试点业务,使老年人基本生活有切实可靠的收入保障,不断提高老年人的生活质量(4月24日《现代快报》)。


  所谓“以房养老”就是“住房反向抵押”又叫“倒按揭”,在欧美等发达国家兴起已有一二十年时间。人们在年轻时为买房按揭多年,到老了再把房产抵押,按月领钱用于养老,辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。伴随着中国进入老龄化社会,老年人的养老成为一大社会问题,年轻时“以钱买房”,年老时“以房换钱”。这种利用“倒按揭”方式获取养老资金的办法在上海、重庆、南京等城市已经进行尝试。


  或许,对于拥有房产但缺乏经济收入来源的老年人来说,这是一种不错的养老模式。但当我们采取“拿来主义”准备拷贝别人处于成熟市场环境中“以房养老”模式时,就不能不担忧其会否“水土不服”?因为,靠“倒按揭”养老的模式等于要求国人将唯一赖以居住的房屋从不动产变更为动产,让买来的房子再典当出去。房屋所有者付出了毕生所有的积蓄,到头来仍然是“租用”这套房子,这无疑等于替银行打了一辈子工。


  其实,“以房养老”的“倒按揭”模式,是飞涨的房价与原地踏步的居民收入之间考量的结果。住房是生存之必须,人们有理由不能容忍把住房的权利仅仅授予富人。但是,靠“倒按揭”以房养老却把房子和养老捆绑在了一起,无形当中让“住房”和“养老”这两个生存之必须的命题,处在了完全对立的尴尬局面:房价如果不能涨,至少亦不能降。而房价只涨不跌不仅让困难群体远离了住房保障,也可能使养老成为奢望。


  由此可见,“以房养老”的“倒按揭”模式要顺利开展,前提是房价继续坚挺下去,这势必就会将人们的切身利益与房地产暴利捆绑在了一起,也更让人们感到左右为难:倘若房价下跌,未来房产抵押评估时就会贬值,所领到的钱或许还不够填平当年的按揭付出;而房价不断上涨,购房门槛也会水涨船高,支付出的住房成本将更加高昂。当房地产一头挑起扩大内需的重任,另一头又扛上养老的重担之时,中低收入者“居者有其屋”的良好愿望就会受到挤压和排斥,甚至化为泡影,而房产价格在亢奋状态必然会一直持续下去。反过来,房价的坚挺又会影响到“以房养老”的覆盖范围和保障效果,从而陷入一个恶性循环。


  “以房养老”模式的兴起,再次敲响了收入分配差距拉大的警钟,从中也折射出中低收入者的无奈,更提醒着政府要扭转我国贫富分化的局面、加快收入分配改革是大势所趋。而在前期国内房地产市场非理性的前提下,别人的“以房养老”或许仅仅只是一个养老方式和效率问题,而在国内首先涉及的是一个原始积累时期的公正问题,倘若怂恿利益集团先以“原始积累”的名义靠高房价剥夺普通百姓的劳动积累,后又以养老的名义维持原始积累的“合法性”,其必然会进一步加大社会贫富不均的差距。当有越来越多的人选择“以房养老”模式,其结果必然会继续加速房价的攀升,也为房地产业泡沫的破灭埋下祸根。老百姓既是高房价的“肇事者”,也将会成为高房价最大的受害者。


  应该说,改革的终极目标不是让大多数人愈过愈穷,而是让大多数人富裕起来,成为改革的受益主体。因此,“以房养老”只能作为一种旨在提高养老质量的民间私人规划,而不能代替提供基本养老保障的政府公共服务;如果越来越多的普通百姓被迫选择“以房养老”的“倒按揭”,这就是在反证收入分配制度改革的不成功,提示政府要进一步加快改革步伐和频率,早日实现普惠民众的和谐小康社会。


国外如何“以房养老”


美国
:许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子,然后把富余的部分出租给年轻人使用,利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达,美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。


英国:“以房养老”主要有两种形式,一是把房产抵押给银行等机构,每月取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款,大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式;另一种就是出售大房,换购小房,用差价款养老。此外,还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。


日本:以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例,申请人年龄必须65岁以上,要居住在自己持有产权的住宅中,且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下,已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑,集体住宅不可申请。


荷兰:“以房养老”模式起源于荷兰,但荷兰人对这种方式不感兴趣,“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上,房子一般都是自己买下来,没有租房的压力,2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松,有了很好的生活保障,他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。


“以房养老”还有多远


     在公共财政无力解决所有养老问题的现状下,将老年人的资产通过配置成为养老资源,不失为解决养老难题的积极补充。而现有房屋产权70年的规定是“以房养老”难以推行的最大阻力,对于抵押房产的老人来说,可能会面临着产权到期,人活着“钱”花光了的问题。“以房养老”创意不错,操作起来却不易,还需要相关政策的扶持和法律法规的不断完善。

作者:羊城晚报 录入:羊城晚报 来源:原创
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